受2021年政策加码、经济下行及疫情影响的叠加效应作用下，从去年开始全国房地产增速即开始进入明显的下行周期，为引导市场健康平稳发展，国家高层的表态明确，即坚持“房住不炒”，推动“因城施策”。

　　政策调整的实施，可以同步释放工作于主城，渴望安居扎根的外来年轻刚需客户及居住于主城区的改善客户（尤其是多胎家庭）的置业需求。对于年轻的刚需客户来说，主城区拥有最佳的工作机会和发展空间，在总价预算允许的前提下，主城区必然是置业的第一选择，而对于主城改善客户来说，工作地、子女的教育、交际关系网等因素均对外溢置业有所限制，而唯有就近的地缘改善可以做到多方兼顾。

　　其实对比分城区商品住宅的存量数据后不难发现，对于当前仍处于限购状态的市南区及原市北区由于整体开发趋于饱和状态，实际新建商品住宅存量水平极低，对市场整体影响较小，但若政策端完全放开后续将失去后期政策的调整弹性，增加政策端风险，这一举措也能体现青岛当前坚持“房住不炒”的决心，以政策定向纾困而非大水漫灌。

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　　在今年8月中旬国新办召开的2022年7月份国民经济运行情况发布会中，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖即提到当前房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段，从数据来看，1-7月份，全国商品房销售面积下降23.1%，全国商品房销售额下降28.8%，房地产投资下降6.4%，但同样付凌晖也提到，随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳。

　　从今年3月解除即墨区限购开始，青岛对于政策推动市场回暖的步伐即没有停下，5月调整公积金政策，6月取消除主城区外其他城区的限购政策……。从政策内容的发展方向来看，主城区的“解限”，已经是大势所趋。

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　　在政策走向的基础之上如果再进一步叠加市场端的数据分析，青岛本次进行的限购松绑似乎更加顺理成章。

　　在2022年4月29日中共中央政治局会议中提到，要坚持“房住不炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

　　那么聚焦于本次政策内容，为何不将市南区和原市北区同样解开限制，纳入非限购区域呢？

　　从青岛近2年商住类用地供应量对比可以明显发现，2022年青岛大幅提升了青岛主城区的商住类用地的供应量，供应量占比从13%大幅提升到了26%，以当前青岛主城区商品住宅年容量160万㎡的数据进行推算，若持续执行限购政策，该部分体量将形成库存积压，形成整体市场风险，所以解除限购早已箭在弦上。

　　受政策导向带动，2022年至今，据不完全统计，已有超200个城市出台楼市政策调整，旨在通过放开或调整限购、限售、限贷、优化公积金政策、放松落户政策等多个维度，带动楼市回暖，无独有偶，多个城市将限购放松的条件倾斜到二孩或三孩家庭，以江苏南京和广东东莞为例，均在今年5月发布政策称对于多胎家庭可增购一套房产。

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　　青岛限购政策调整公告，在外围城区的限购政策逐步松绑之后，青岛主城区也终于迎来了“解除限购”的重磅利好

　　青岛突然进行政策调整这一举措可以说是预料之外，但同样也是情理之中，从今年全国及地方的政策发展导向即可初见端倪。

　　综合来看，在限购范围方面，新的限购政策将限购区域进一步压缩到市南区及原市北，将李沧区、崂山区及原四方区移出的限购范围；在限购条件方面，非本市户籍居民在本市居住半年即可，同时多胎家庭可享受增购1套的政策。

　　从政策内容来看，此次青岛政策的调整是基于“房住不炒”的原则，以“因城施策”为导向，根据各城区房地产市场运行的实际状况进行的政策微调。该举措有利于有效需求进行释放，进而作用于市场，缓解市场下行压力，从而带动整体市场进一步回暖，以推动地产业向好发展。

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